ТАК КТО ЖЕ ХОЗЯИН В МНОГОЭТАЖНОМ ДОМЕ?
Вважаю статтю актуальною для багатьох мешканців Канева, тому вирішив її розмістити на сайті. Далі — текст оригіналу, який зацікавлені особи можуть знайти за адресою:
http://www.osbb-inform.com.ua/2016/09/20/94-2/ .
Олександр Скорина
20 Вер 2016 • 12:48
Матеріал публікується мовою оригіналу
Ровно год назад был принят Закон Украины “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме”, в с…
В этой связи работу ЖЭКов продлили на неопределенный срок: ведь должен же кто-то обслуживать дома до назначения органом местного самоуправления новой управляющей компании. Ну а жильцы многоквартирных домов периодически собираются чтобы определиться – создавать или не создавать ОСМД.
ОСМД – создавать или нет?
Опыт других стран показывает, что ОСМД – наиболее эффективная и рациональная форма управления многоквартирными домами с приватизированными квартирами. В Украине эта практика зародилась еще в 2001 году, когда был принят Закон “Об объединениях совладельцев многоквартирного дома”. С того времени в Украине было создано более 20 тысяч ОСМД, аналогичных зарубежным. Потенциально высокая эффективность ОСМД как управляющего домом заложена в саму структуру такого объединения – оно состоит из совладельцев квартир в этом доме. Многие ОСМД смогли мобилизовать финансовые, интеллектуальные, организационные и другие необходимые ресурсы для решения общей для всех квартировладельцев задачи: повысить техническую устойчивость и энергоэффективность дома, снизить его энергопотребление и сопряженные затраты, обеспечить комфорт проживания и продлить срок эксплуатации дома.
При этом, несмотря на потенциальную эффективность для управления домом, на сегодняшний день ОСМД созданы в чуть более 20% существующих многоквартирных жилых домов. И хотя процесс создания ОСМД продолжается, причин такой замедленной динамики несколько:
-
Большая часть населения (особенно люди старших поколений) привыкла к тому, что все заботы по эксплуатации зданий брали на себя жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи).
-
Часть населения боится либо не желает брать на себя ответственность за надлежащее содержание принадлежащих им на правах коллективной собственности зданий.
-
В большинстве домов нет инициативных и предприимчивых владельцев квартир, готовых взять на себя руководство ОСМД.
-
Некоторые совладельцы квартир считают, что для управления жилым фондом необходимы специальные юридические и финансовые знания, которых у них нет: бухгалтерский учет в жилищно-коммунальной сфере; специфика привлечения различных организаций для обслуживания дома; опыт заключения договорных отношений с подрядчиками на выполнение услуг и решения возникающих разногласий, др.
Следует отметить, что указанные проблемы решаются просто: для управления ОСМД можно привлечь компетентного специалиста либо обратиться к услугам квалифицированной управляющей компании. При этом решения в процессе поиска и привлечения такого специалиста или компании, а также – контроль за выполнением ими работ согласно договору, принимают совладельцы квартир в доме.
В случае привлечения внешнего специалиста для управления домом во главе ОСМД, квартировладельцы делегируют ему необходимые функции: набор персонала (бухгалтер, уборщица и др.); заключение договоров; а также организацию ремонтных и термомодернизационных работ. При таком варианте успех в управлении жилым домом будет во многом зависеть от уровня подготовки, опыта и деловых качеств управляющего.
Если же для управления домом привлекается управляющая компания, она имеет собственный штат обслуживающего персонала и налаженные связи с организациями поставщиками коммунальных услуг, что зачастую способствует удешевлению и повышению качества услуг по управлению жилым домом.
В любом случае контролировать качество работы управляющего или управляющей компании будут жильцы дома – через ОСМД. Правление ОСМД должно будет периодически заслушивать отчеты о результатах работы по управлению домом, рассматривать и утверждать разработанные программы по улучшению технического состояния, повышения энергоэффективности и сокращения энергопотребления здания.
Если ОСМД уже создано и входящие в его правление квартировладельцы имеют достаточную подготовку и квалификацию, правление может непосредственно осуществлять управление домом. Для этого понадобится набрать необходимый штат обслуживающего персонала (бухгалтер, сантехник, электрик, дворник и др.), заключить необходимые договора с организациями-провайдерами различных коммунальных услуг (поставка энергетических и других видов ресурсов, вывоз мусора, обслуживание лифтов и др.). Кроме того, правление инициирует, разрабатывает и реализует (после одобрения общим собранием ОСМД) планы проведения текущих и капитальных ремонтов, а также – термомодернизационных мероприятий. Другими словами, правление ОСМД полностью берет на себя ответственность за надлежащее содержание своего дома. Это, безусловно, оптимальное решение с точки зрения ресурсов и мотивации, но от руководства ОСМД в таком случае потребуются соответствующие знания, опыт и квалификации.
В приведенных выше случаях ведущая роль в управлении жилым многоквартирным домом отводится ОСМД и его руководству как лицам, заинтересованным в долговечности, энергоэффективности и комфортности вверенной им совместной собственности совладельцев здания.
А если нет ОСМД?
Если жильцы многоквартирного дома не создали ОСМД, местным органом самоуправления будет назначен управляющий таким домом. В этом случае квартировладельцы не смогут влиять на решения по назначению такого управляющего и принимаемые им решения по обслуживанию здания.Существует риск незаинтересованности назначенного управляющего в сокращении расходов по содержанию вверенного ему здания: оптимизации количества обслуживающего персонала и их зарплат и заключении договоров с более выгодными поставщиками ресурсов и коммунальных услуг. Кроме того, остается только надеяться, что управляющий будет заинтересован в сокращении энергопотребления здания, что на фоне роста тарифов за энергоресурсы, весьма важно для жильцов. Ведь в случае несвоевременного принятия мер по оптимизации энергозатрат в доме, затраты совладельцев квартир на содержание дома будут постоянно расти без реальной надежды на их сокращение.
ОСМД и повышение энергоэффективности дома
Энергоэффективность большинства домов старой застройки в Украине очень низкая. Другими словами, наши дома потребляют и теряют чрезмерно много тепла, за которое платят жильцы. А снижение затрат на потребляемые жильцами энергоресурсы напрямую зависит от своевременной и комплексной термомодернизации дома и не зависит от выбранной жильцами формы управления им. Но если создавшие ОСМД квартировладельцы заинтересованы и, как правило, готовы брать на себя ответственность за содержание и повышение энергоэффективности своего дома, то в домах, где ОСМД не создано, жильцы не имеют возможности быстро принимать совместные решения. В таком случае проведение термомодернизации здания становится практически нерешаемой задачей, ведь для этого требуется разработка профильных инженерных решений, а также покупка, установка и наладка соответствующего оборудования. А без этого жильцы будут вынуждены оплачивать содержание жилья по все возрастающим тарифам.
Что нужно знать о термомодернизации многоквартирного жилья
Практически во всех многоквартирных жилых домах, построенных до 1993 года, имеют место большие теплопотери из-за которых такие дома требуют значительного количества энергоресурсов на отопление и горячее водоснабжение. По сравнению с новыми зданиями, построенными в соответствии с современными энергосберегающими нормами, здания старой застройки потребляют как минимум в 2-3 раза больше тепла. Выход из этой ситуации – повышение энергоэффективности существующих многоквартирных жилых домов за счет выполнения термомодернизационных мероприятий, чтобы уменьшить теплопотери и значительно сократить энергопотребление.
Термомодернизационные мероприятия, как правило, осуществляются в двух направлениях: утепление здания и модернизация его систем отопления и горячего водоснабжения. Оба эти направления тесно связаны между собой и будут эффективны лишь при условии совместного выполнения.
Термомодернизационные мероприятия, связанные с утеплением здания, понятны большинству населения – это теплоизоляция наружных ограждающих конструкций (стены, чердачные и подвальные перекрытия), замена устаревших окон и дверей на современные и энергоэффективные. При этом, сами по себе такие мероприятия не дают экономического эффекта. Их задача – сократить теплопотери дома и повысить комфортность проживания в нем.
В то же время, гражданам часто сложнее понять суть термомодернизации систем отопления и горячего водоснабжения, ведь большинство из нас не представляет себе, как эти системы работают. Чаще жильцы ориентируемся в своих суждениях о качестве работы этих систем на комфортную температуру, которая не всегда достигается в наших квартирах. Основная причина, как правило, кроется в устаревшем оборудовании, которым оснащена система отопления. Такое оборудование не имеет возможности регулирования теплопотребления здания и не позволяет экономно расходовать тепловую энергию. Поэтому часто одним из первых мероприятий в этом направлении термомодернизации дома является установка индивидуального теплового пункта (ИТП).
Установка индивидуального ИТП в доме поможет автоматически регулировать теплопотребление здания по задаваемым параметрам. В составе конструкции ИТП имеется автоматика регулирования теплопотребления по погодным условиям, способная уменьшать или увеличивать подачу тепловой энергии в здание в зависимости от температуры наружного воздуха. Как показывает практика, применение современных ИТП позволяет достигать до 30 % экономии энергоресурсов, расходуемых на отопление здания.
Еще одно преимущество ИТП – это возможность значительно улучшить работу системы горячего водоснабжения. ИТП позволяет избавиться от использования дорогого первичного теплоносителя и необходимости прокладки специальной магистрали. Для этого в составе ИТП имеется пластинчатый теплообменник, в котором холодная вода нагревается до необходимых параметров теплоносителем, идущим на отопление здания.
Чтобы отрегулировать неравномерное распределение тепловой энергии по отопительным приборам внутри здания необходимо провести балансировку системы отопления – установить специальные балансировочные клапаны на отопительные стояки. Как правило, такие работы выполняют специализированные монтажные организации. В последующем эксплуатацию и контроль за эффективной работой этого оборудования может осуществлять профильный специалист, которого привлекает ОСМД на регулярной основе для обслуживания внутридомовой системы отопления.
Важность учета потребления энергоресурсов
Только при условии организации учета энергопотребления и возможности его регулировать жильцы смогут ощутить результаты от реализации энергоэффективных мероприятий. Поэтому первым шагом к сокращению энергозатрат дома является организация хотя бы общедомового учета потребления тепловой энергии, чтобы каждый квартировладелец знал, какое количество энергии он оплачивает. В дальнейшем можно будет прийти к наиболее справедливому поквартирному учету и регулированию тепла. Чтобы каждый квартировладелец мог регулировать свое энергопотребление, исходя из своих пожеланий и возможностей, и оплачивал его соответствующую стоимость. Это станет стимулом к реализации термомодернизационных мероприятий для уменьшения энергопотребления, а значит, и счетов за оплату потребляемых энергоресурсов.
В заключение следует отметить, что именно нам, гражданам, решать как управлять жильем, принадлежащем нам на правах совместной собственности. Отдать управление в руки управляющих компаний или объединиться в ОСМД и сообща заботиться о своем доме – повышать его энергоэффективность, улучшать комфорт проживания, внешний вид и долговечность.
За материалами компании «Данфосс ТОВ»
Ще раз: адреса джерела інформації: http://www.osbb-inform.com.ua/2016/09/20/94-2/
- Перегляди
- 6172
- Подобається
- 2
- Не подобається
- 0
Розмова громади
КОМЕНТАРІ 28
Історичні коментарі доступні лише для читання.
Увійдіть або зареєструйтеся, щоб залишити коментар.
На протязі останніх двух рооків доказую в своїх статтях в канів.нет, а також в депутатському зверненні народного депутата Сиротюка Ю. до пример-міністра, по питанню зміни Постанови КМУ та дозволу відключатись від центрального опалення поквартирно . Наголошую, що основною причиною заборони відлючатись від центрального опалення(а це прописао в приамбулі Постанови КМУ) поквартирно- є порушення гідравліки будинку , погіршення рівномірності опалення квартир та неможливості його виправлення. Це неправда- при відключенні поквартирно є в тепломережі можливості зробити розрахунок та встановити шайби на стояках опалення і виправити ситуацію. Ось і автор статті підтверджує те ж саме. Тепломережа не може налаштувати гідравліку будинку, а ОСББ зможе .Сміхота. Зрозуміло що цю заборону пролобіювали чиновники від теплопостачання (і не тільки), щоб нічого не робити.
Мадж, чи є привід у канівських ОСМД сумувати відносно короткого списку управляючих компаній чи навіть їх відсутності? У ОСМД є варіанти вибору способу управління багатоповерховим будинком не обов'язково через залучення для цього управляючих компаній. Управляючі компанії мають більше цікавити місцеву виконавчу владу для призначення управління будинками, які не створили ОСМД. Але, як я розумію, і місцеву владу не хвилює відсутність таких компаній. Вона при потребі призначити управляючих для "безхозних" будинків залучить існуючий ЖЕК, як переможця конкурсу, перетворивши його в управляючу компанію. А ще у канівському конкурсі на управління нашими багатоквартирними будинками можуть брати участь компанії, зареєстровані в інших містах, наприклад у Києві, чи Миронівці. "Безхозними" я назвав умовно ті будинки, які після зняття з балансу комунального підприємства ЖЕК не приймуть співвласники на баланс створеного ними ОСМД чи вибраного на зборах управляючого будинком чи управляючої кампанії.
alex11, з чого сміхота? Не буде ОСМД налаштовувати гідравліку систем опалення будинку, а як представники неприбуткової організації, уповноважені власниками організувати управління його обслуговуванням, знайдуть організацію або фахівця (те ж КП "Теплові мережі" чи Вас, наприклад), які це зроблять.
управління нашими багатоквартирними будинками можуть брати участь компанії, зареєстровані в інших містах, наприклад у Києві, чи Миронівці. - ТА ПРАПОР ЇМ У РУКИ ТА ВІТЕР В КОРМУ.
Свої 25 років не можуть дати ладу давайте залучимо чужих. Хоч посміюся.
А ДОГЛЯДАТИ ЗА БУДИНКОМ БУДУТЬ ТІ КОМУ ПЛАТЯТЬ ЗА ЦЕ ГРОШІ.
Що робити в цій ситуації - вирішувати мешканцям кожного конкретного будинку. Я прихильник створення ОСМД і взяття ним на себе функції управління будинком. В будинку, де я маю у власності квартиру активно обговорюється і проводиться підготовка до створення такої громадської неприбуткової організації. Начуваний, що створюються ОСББ і в інших будинках міста. Якщо це вийде у нас, то ми будемо вирішувати на зборах власників яка буде квартплата і оберемо в правління уповноважених нами людей вирішувати всі проблеми утримання будинку, представляти інтереси власників будинку у стосунках з владою та укладати договори з виконавцями послуг. Квартплата в будинках, де ОСББ бере управління на себе має збиратися у вигляді внесків, встановлених пропорційно площі квартир і відповідно інших факторів, які розглядатимуться на зборах і прийматимуться рішеннями зборів. Ці внески сплачуватимуться на поточний рахунок ОСББ, який має бути відкритим у банку. Уповноважені зборами голова ОСББ і бухгалтер (як варіант - це може бути доручено одній компетентній людині) будуть оплачувати зібраними внесками роботу виконавців послуг. Наступним кроком вважаю доцільним створення асоціацій кількома ОСББ для оптимізації витрат на утримання штатних працівників.
Якщо люди не будуть пасивними і створять громадські об'єднання для управління своїм житлом, то вони матимуть право контролювати витрати, заслуховуючи на зборах звіти, і регулювати рішеннями зборів процеси управління обслуговуванням будинків та встановлювати оптимальні розміри внесків для забезпечення витрат обслуговування. Маючи досвід роботи головним бухгалтером підприємства і досвід роботи виконавчим директором міської лікарніної каси (громадської неприбуткової організації) з 2004 року по цей день, я готовий допомогти своїм сусідам (а при потребі - не лише сусідам) в організаційних справах, справах реєстрації діяльності, ведення обліку, звітності, тощо.
Мені здається що ви заплуталися чи не розібралися, які і чиї функції у сьогоднішньому виконанні можуть перебрати на себе ОСББ, якщо їх створять співвласники житла і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Йдеться лише про частину функцій, які сьогодні виконують ЖЕКи: це функції управління будинком, які ми оплачуємо ЖЕКу у складі рядка "утримання будинку" в платежах ЖЕКу по рахунку "За обслуговування житла". І якщо ОСББ прийме рішення перебрати на себе управління будинком, то ОСББ звернеться в ЖЕК після своєї реєстрації як юридичної особи, неприбуткової громадської організації по обслуговуванню будинку, і прийме на свій баланс будинок та отримає докунентацію на нього. Після цього ЖЕК припинить видачу рахунків за обслуговування житла кожній квартирі і брати з вас плату, а ОСББ почне збирати внески з власників кожної квартири і з власників нежитлових приміщень (якщо в будинку такі є, наприклад магазини, побутові майстерні, офіси організацій, тощо) на утримання будинку замість ЖЕКу. Розмір цього внеску встановлюється обгрунтовано і голосується зборами власників приміщень будинку (квартир і нежитлових). Далі члени правління ОСББ на громадських засадах чи за встановлену зборами заробітну плату, або найняті правлінням на зарплату фахівці укладають договори з виконавцями робіт по обслуговуванню будинку. З тим же ЖЕКом, наприклад, на вивоз сміття (якщо міське сміттєзвалище залишиться у підпорядкуванні ЖЕКУ, то ЖЕК тут ніяк не обійдеш принаймні в оплаті послуг прийому й переробки сміття на звалищі, але й вивіз скоріше за все вигідніше буде доручити ЖЕКУ, який має відповідний транспорт). Та оплачувати вивозку сміття вже буде не кожна квартира, а голова ОСББ коштами з внесківв співвласників, чи найнятий ним фахівець, контролюючи регулярність вивозки і якість обслуговування будинку. Але переробка сміття у новій системі управління житлом стає сферою інтересу приватного бізнесу. Приватний бізнес може бути зацікавленим у спорудженні сміттєпереробних виробництв різної потужності залежно від кількості населення і житла. Якщо ЖЕК має службу обслуговування ліфтів, інших спеціалістів аварійщиків, то можна укласти договори і на їх послуги, але вже не обов'язково саме з ЖЕКом. ЖЕК втрачає монополію на ці послуги в багатоквартирних будинках. Можна укладати договори і з іншими організаціями, або просто наймати фахівців для виконання тих чи інших робіт по поточним ремонтам і обслуговуванню елементів будинків спільного користування (даху, сходів, тепломереж, водопостачання, каналізації, внутрібудинковох електромереж, тощо) прибирання прибудинкових територій. Коли з'являться такі замовники послуг, як ОСББ, то почне формуватися і ринок пропозицій. Ринку нема, бо нема попиту, є монополія ЖЕКу. В результаті змін з'явиться можливість започатковувати і реєструвати відповідну підприємницьку діяльність по наданню полуг сантехнічних, ремонтних, пропнувати послуги якісніші та дешевші, ніж маємо у сьоднішньому виконанні, тоді ОСББ буде наймати вас, а не ЖЕК.
Але не слід забувати, що рахунки за комунальні послуги надає нам не лише ЖЕК, а ще й тепломережа, РЕМ, управління ВКГ, ТОВ "Черкасигаззбут", "Укртелеком" та інші. Ви як отримували та оплачували їх, так і будете продовжувати це робити і мати поквартирні договірні стосунки по отриманню і оплаті відповідних послуг з організаціями, які ці послуги вам надають. Але через рішення зборів співвласників житла будинку можна ставити, наприклад, на вирішення проблему відключення будинку від централізованого теплопостачання та проектування і обладнання альтернативних систем теплозабезпечення, про що добивається alex11.
Щодо субсидій. Ту частину плати комунальних послуг за власників житла, яку служби соціального захисту сплачують у вигляді субсидій ЖЕКам, вони будуть сплачувать тим ОСББ, які переберуть на себе управління будинками. Там, де будуть призначені виконкомами управляючі компанії, чи управителі (фізичні особи), то субсидії, які отримував ЖЕК, будуть отримувати вони.
Щодо стягнення боргів з тих, хто не платить за обслуговування житла ЖЕКам. ОСББ чекають ті ж процедури стягнення боргів через суд, які мусять здійснювати ЖЕКи. Різниця лише у тому, що неплатники внесків будуть проживати в одних стінах з вами, а ЖЕК був від них на відстані, і, можливо, був байдужішим до їх боргу, ніж будете ви. Всі ви морально можете впливати на боржників, нагадуючи, що житлові умови їм забезпечуються за ваші кошти. Можливо боржників, які можуть витримувати ваші докори, стане менше. А проблеми тих нещасних людей, яким об'єктивно сплачувати послуги нічим, те ж громадське формування ОСББ, активісти якого живуть під спільним дахом з нещасними, допомагатиме вирішувати ефективніше, залучаючи благодійні організації та благодійників.
Не вважаю реформу управління багатоповерховим житлом відповідно до нових законодавчих норм щастям для пострадянського народу. Але без неї, без перебрання власниками житла на себе всих проблем по його утриманню, як це є і завжди було у власників житла приватного сектору, ніколи не стане житловий фонд багатоповерхівок належно ухоженим комунальними ЖЕКами відповідно до відношення до цих проблем проживаючих у будинку людей. І вина у цьому не завжди працівників ЖЕКів, навіть не першочергово працівників ЖЕКів, а в першу чергу в існуючій неефективній соціалістичній системі управління власністю при відстороненні власника від природного обов'язку відповідальності за стан своєї власності, а також у використанні її популістами у тому числі в періоди передвиборчої боротьби за владу. Чи не тому ЖЕКи не мають можливості накопляти кошти для капітальних ремонтів житла? Власники об'єднавшись у ОСББ будуть зобов'язані вирішувати й проблему капітальних ремонтів, збираючи цільові кошти з власників, маючи стосунки з органами влади, з цільвими фондами (у тому числі міжнародними) і отримуючи їх допомогу.
Автор розлогистого попереднього коментаря говорить, що коли ми сформуємо ОСББ то заживемо довго та щасливо. Хотілось би вірити. Почнуться після ціьго ринкові відносини в системі ЖКХ. А до створення ОСББ щось заважає формуватися ринку послуг? Не всі в будинках хотіли вхідні двері з єлектронікою, а вхідні двері майже кругом стоять. Хто хоче, тому підключають телефон різні інтернети. А що заважає влаштовувати альтернатьивне, повкартирне водопостачання та телопостачання? Тим більше що попередній коментатор пише що і після створення ОСББ ми будемо поквартирно оформляти договори на водопостачання, газопостачання та інше окрім ЖЕК. А якщо, не тільки прочитати та вивчити закон про особливості права власності в багатоквартирному будинку, а читати і інше законодавство, то з здивуванням побачиш що прийнятий в першому читанні, чи може вже в цілому, закон про влаштування в багатоквартирних будинках тільки одного лічильника на вході на газ, воду, електроенергії, тепла і це є комерційний облік по яким ми будемо розраховуватись за отриманий ресурс. Ніяких індивідуальних лічильників. Не зрозуміло як це без ОСББ можна зробити. Ну а як порахувати хто скільки спожив? Ну а наскільки комфортно сидіти на одній трубі, одному лічильнику можна запитати в ЕЄСУ або Росукренерго. Які в біса поквартирні договора? А взагалі оце все начебто було раніше, дуже знайоме. Написав із сарказмом. Таке враження що все це похоже на повний капут.
p.s. Можливо необхідно прийняти якийсь закон ОСББ-1 для Ахметова, Фірташа, Пінчука, Коломойського та інших, а то ходять безхозні.